Особенности договора подряда

<Особенности договора подряда>

......................................................................

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
(п.1 статьи 740 Гражданского кодекса РФ).

Данный вид договора один из самых сложных договоров, поэтому имеет больше, чем  другие договоры «подводных камней», некоторые из которых мы постараемся обсудить.

Для договора строительного подряда характерно включение в его содержание элементов других договоров: поставки, перевозки, хранения, страхования и т.д.

Существенные условия.

Существенные условия договора строительного подряда: предмет, сроки работ, наличие технической документации и сметы и другие, установленные по согласованию сторонами данного договора.

1. Предмет договора строительного подряда.

Предметом данного договора являются отношения, связанные с созданием недвижимого объекта:

- строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта;
- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;
- работы по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Строительство объекта – создание здания, строений, сооружений.

Для капитального ремонта объекта свойственно восстановление утраченных технико-экономических показателей.

Для реконструкции объекта свойственно приобретение новых свойств и технических характеристик, которые отсутствовали первоначально.

Предмет договора требует конкретного описания объекта строительства (наименование, адрес стройки и др.) с указанием определенных видов работ по договору.

В случае заключения договора строительного подряда «под ключ», данный договор должен содержать положение, обязывающее подрядчика осуществить «все строительные работы» несмотря на уже имеющуюся формулировку в договоре «строительство под ключ».

В общем о предмете данного договора можно сказать словами В.Э.Черняк: «Под предметом договора понимают требуемый заказчиком результат работы, выполняемый исполнителем по его заданию».

2. Задание заказчика по договору строительного подряда (техническая документация).

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п.2 статьи 743 Гражданского кодекса РФ).

Наличие такого условия обязательно для договора строительного подряда в силу императивности п.2 статьи 743 Гражданского кодекса РФ, в противном случае данный договор может быть признан судом незаключенным.

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
(п.1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ)

Современное задание представляется в виде технической документации на объект строительства, которая определяет объем и содержание работ, подлежащих выполнению подрядчиком по данному договору.
Кроме технической документации другим важным документом, необходимым для описания задания, является смета на производство работ. В зависимости от сложности объекта строительства состав технической документации будет сильно варьироваться. Понятие технической документации может в себя включать и проектную документацию, и сметную документацию, и исполнительную документацию и др.

Таким образом, в каждом конкретном случае стороны договора должны самостоятельно определить и указать в тексте договора строительного подряда необходимый им перечень (объем) технической и иной документации.

Техническая документация составляется подрядчиком в силу достаточной квалификации, таким образом, задание описывается с инженерной точки зрения. Техническая документация должна быть согласована сторонами, и лучше это осуществить в письменном виде для формирования доказательственной базы в случае возникновения спорных ситуаций.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик обязан:
… согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком — с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления…
(п.1 статьи 760 Гражданского кодекса РФ).

Важность задания обусловлена тем, что стороны договора строительного подряда должны правильно и однозначно представлять себе будущий объект строительства.

3. Смета и цена по договору строительного подряда.

Смета составляется на конкретный объект, содержит стоимостную оценку каждого отдельного вида работ и при этом  содержит полный перечень работ по договору строительного подряда.

Смета это сложный документ, который позволяет сгруппировать все затраты на производство строительных работ по следующим основным статьям: материалы, машины и механизмы, заработная плата, накладные расходы, - и установить норматив их потребления на конкретный объект строительства, определить материальные и трудовые ресурсы по каждому объекту.

Если подрядчик выполнил работы в полном объеме и затратил ресурсов меньше, чем было установлено сметой, то налицо экономия подрядчика – его прибыль. Сметная прибыль в строительстве составляет приблизительно 8-12 % в зависимости от конкретных видов строительных работ.

Практика показывает, что подрядчик очень редко выполняет все виды работ, установленные в смете, еще более редко выполняет в том объеме, в каком они прописаны в смете. Подрядчик находит приемлемый аналог работ с наименьшими затратами для себя, сохраняя при этом надежность конструкции и качество работ.

Утверждение сметы третьей специализированной организацией как существенное условие может посчитать одна из сторон договора строительного подряда, в этом случае второй стороне придется согласиться, если она заинтересована в данном договоре. Достижение такого согласия освобождает заказчика от риска принятия возможных неверных технических решений при условии только личного утверждения сметы.

По обычаю делового оборота в договорах строительного подряда далеко не всегда делаются ссылки на конкретные сметы, техническую документацию и их объем (или перечень, состав). Пренебрегать сметой при выполнении работ не рекомендуется, в случаях спорных ситуаций суд обязательно обратит внимание на данный документ. В связи с чем, сторонам договора следует рассматривать смету как неотъемлемую часть договора строительного подряда.

Смета это планируемая заказчиком и подрядчиком денежная оценка стоимости строительства и соответственно определяет цену работ по договору строительного подряда.
Сегодня существуют три популярных метода установления цены при заключении договора строительного подряда: твердая договорная цена, метод компенсируемых издержек, метод установления цены за единицу выполненной работы.

Твердая цена, как правило, формулируется в договоре строительного подряда в виде следующей фразы «..цена по договору является твердой и изменению не подлежит» и остается неизменной на весь период строительства.

Однако, увеличение твердой цены возможно «…При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса».
(ч.2 п.6 статьи 709 Гражданского кодекса РФ)
А также при отсутствии в договоре строительного подряда других указаний цена работы считается твердой.

При методе компенсируемых издержек заказчик обязан оплатить любые разумные и документально подтвержденные расходы подрядчика по строительству объекта, оплатить согласованное вознаграждение, включающее прибыль подрядчика, его накладные и иные расходы. Риск заказчика можно ограничить максимально возможной суммой планируемых издержек.

При методе установления цены за единицу выполненной работы (сметно-индексный метод) стороны согласовывают ставку за единицу выполненных строительных работ. Риск фактического превышения планируемой величины единиц работ несет заказчик. Риск увеличения расходов по единицы работы несет подрядчик.

Таким образом, цена может быть твердой и приблизительной. Если в договоре строительного подряда не указана цена как твердая, то должен быть в данном договоре описан приемлемый для сторон механизм, алгоритм ее определения, в противном случае сторонами используется цена, которая «обычно» взымается за аналогичные работы (п.3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
 
В случаях указания в договоре строительного подряда приблизительной цены следует обратить внимание на следующие формулировки: «корректировка цены» и «пересмотр цены».

Корректировка цены производится, когда внесены изменения в техническую документацию или в связи с последующим изменением метода строительства в сравнение с предыдущим.
Пересмотр цены производиться, когда изменяются некоторые экономические факторы: цены на материалы, оборудование; налоговая политика; курсы валют и др.

Увеличение цены договора строительного подряда происходит в практике значительно чаще, чем уменьшение. Целесообразно ограничить корректировку и пересмотр цены в договоре случаями, четко определенными в тексте данного договора.

4. Сроки выполнения работ по договору строительного подряда.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки) (п.1 статьи 708 Гражданского кодекса РФ).

Сроки выполнения работ по договору строительного подряда (начальные и конечные) являются существенным условием, поскольку заказчика не интересует процесс строительства, а более важным для него является результат строительства через определенный промежуток времени.
Продолжительность строительства устанавливается сторонами по опыту строительства на аналогичных объектах.

Сроки выполнения работ в договоре строительного подряда играют важную роль. От их определения зависят, и распределение рисков между сторонами (статья 705 ГК РФ), и дата приемки и сдачи объекта (статья 753 ГК РФ), и дата начала течения гарантийного срока (статья 755 ГК РФ), и дата начала предельного срока обнаружения недостатков (статья 756 ГК РФ), и момент наступления ответственности за срыв сроков (статья 708 ГК РФ) и т.д.

Наличие в данном договоре всех дат и сроков в совокупности со штрафными санкциями за их нарушение призвано стимулировать стороны к обязательному завершению начатого строительства.
Положение, закрепляющее правило, что обязательство должно быть выполнено в разумный срок (статья 314 ГК РФ), в отношении договора строительного подряда оно считается нехарактерным, поскольку заказчик заинтересован не в абстрактном «разумном» сроке исполнения работ, а во вполне определенном – конечном.

5. Обязанности сторон по договору строительного подряда.

Обязанности сторон по данному договору можно условно разделить на основные и вспомогательные обязанности. Так, к основным обязанностям следует отнести для подрядчика – выполнить работы в  срок и предоставить гарантии качества по сданным работам и т.д. Для заказчика – принять и оплатить работы и т.д.

В зависимости от стороны исполнения обязанностей они делятся на четыре вида.

Общие обязанности для заказчика и подрядчика, исполняемые одновременно и в равной мере обеими сторонами. Законодатель возложил на стороны своего рода генеральную обязанность: принимать все зависящие от сторон разумные меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора.

Договорные обязанности, которые по договору может взять на себя любая из сторон. По соглашению сторон может быть определена как обязанность подрядчика заниматься эксплуатацией объекта после его сдачи в эксплуатацию.

Также по соглашению сторон определяется сторона, которая должна будет предоставить техническую документацию, обеспечить строительными материалами, нести расходы по приемке результата работ, контролировать качество строительных материалов и оборудования  и т.д. Поручив те или иные обязанности одной из сторон, необходимо установить договором сторону, которая будет нести затраты по исполнению этих обязанностей. Разграничение обязанностей между заказчиком и подрядчиком, степень их детализации и требования к их выполнению определяются или на основе закона (с использованием императивных норм), или на основе достигнутого соглашения (с использованием диспозитивных норм, установленных законом.)

Обязанности заказчика и обязанности подрядчика, которые не может делегировать одна сторона другой стороне. Основная обязанность заказчика выдать задание подрядчику, создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

Основная обязанность подрядчика – построить объект (т.е. завершить процесс, довести его до конца) в определенный срок, и самое главное построить определенный объект. Законодатель нацеливает подрядчика на конечность процесса строительства конкретного объекта и не оставляет ему возможность строить только ради поддержания самого процесса строительства (статья 740 ГК РФ).

6. Поставка материалов и оборудования по договору строительного подряда.

Если стороны забыли упомянуть сторону поставщика материалов, эта обязанность будет возложена на подрядчика (п.1 статья 745 ГК РФ).

Как правило, обеспечение стройки материалами, изделиями и конструкциями осуществляет подрядчик, а поставку инженерного и технологического оборудования – заказчик.

Если заказчик поставляет материалы и/или оборудование подрядчику для производства работ (без оплаты, на давальческих условиях), то соответствующим образом должны оформляться и первичные документы. Договор и правильно оформленные первичные документы служат доказательством работы подрядчика с материалом и/или оборудованием заказчика. К передаче материалов без оплаты будет проявлено пристальное внимание со стороны налоговых органов. Документы, оформленные неправильно или неполно, будут расценены как попытка сокрытия дохода.

В договоре строительного подряда рекомендуется указывать сроки и  место поставки оборудования и материалов. Место поставки будет зависеть от того, кто будет принимать оборудование и материалы: заказчик, поставщик или третьи лица.

В случае необходимости в данном договоре могут найти отражение такие вспомогательные вопросы, как упаковка оборудования и материалов, оформление разрешений, необходимых для перевозки, маркировка оборудования, материалов и отправка заказчику документов, связанных с перевозкой, а также может быть указана сторона, которая должна обеспечить таможенную очистку материалов, оборудования и уплату таможенной пошлины.

Поставившая сторона материалы, оборудование несет ответственность за их качество, включая возмещение контрагенту убытки независимо то наличия вины и умысла поставщика.

В соответствии со статьей 714 ГК РФ подрядчик всегда отвечает за сохранность материалов и оборудования, представленного ему заказчиком для выполнения работ.

7. Охрана и страхование объекта строительства по договору строительного подряда.

В соответствии с п.1 статьи 705 и п.1 статьи 741 ГК РФ риск гибели или повреждения объекта до момента приемки несет подрядчик, поэтому он заинтересован в охране объекта, не завершенного строительством. При этом, заказчик должен быть заинтересован в охране той части объекта, которая принята им по акту приемки, поскольку отвечает за риски, связанные с  этим имуществом.
Однако, в отношении ежемесячно подписываемых заказчиком промежуточных актов выполненных работ возникает вопрос о моменте перехода рисков «случайной гибели или случайного повреждения». Ответ на этот вопрос содержит п.18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»: «Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска случайной гибели». Риск случайной гибели строящегося объекта сохраняется за подрядчиком до момента полной сдачи всех необходимых работ заказчику строительства. Законодатель позволяет сторонам договориться, о том, что и после приемки заказчиком объекта подрядчик может продолжить выполнение охранных мероприятий имущества заказчика.
Кроме того, диспозитивность норм по охране объекта говорит о возможности их осуществления в равной мере, как подрядчиком, так и заказчиком.
Возможность дополнительных обязанностей заказчика в виде возложения на него охранных мероприятий предусмотрена п.2 статьи 747 ГК РФ.

В общем случае страхованием объекта строительства занимается подрядчик, но в соответствии с п.1 статьи 742 ГК РФ эту обязанность можно возложить и на заказчика.
В договоре строительного подряда детализируются обязательства сторон по осуществлению страхования объекта строительства и строительных рисков, а также можно предусмотреть страхование строительных рисков случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, строительных машин, механизмов и другого имущества, используемого при строительстве.
Включение в договор строительного подряда статей из договора страхование считается излишним и рекомендуется заключение договора страхования и договора строительного подряда раздельно.
Как правило, возмещение затрат, связанных со страхованием строительных рисков, производится в пределах 1% от сметной стоимости строительства объекта по главам 1-8 сводного сметного расчета стоимости строительства.

8.Право собственности на объект по договору строительного подряда.

Понятие право собственности имеет большое юридическое значение, поэтому к его трактовке необходимо отнестись очень внимательно и осторожно. Иногда возникновение прав собственности некоторые авторы связывают не с актом государственного регистрационного органа, а бумагами, которые оформляют между собой заказчик и подрядчик.
Например, Б.Д. Завидов связал возникновение права собственности с моментом перехода риска случайной гибели. Такой подход не совсем верно отражает положения действующего законодательства (п.1 статьи 223 ГК РФ).

Важно понимать, что на основании подписанного акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма КС-14) у заказчика появляется не право собственности, а право на оформление прав собственности и только по законченным строительством объектам.
Заказчик становится собственником объекта завершенного строительством после государственной регистрации права собственности на этот объект, не с момента подписания акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма КС-14).

9. Качество результата работ по договору строительного подряда.

Качество работ является непременным составным элементом задания заказчика. Понятие качества многогранно, включает в себя и экономичность, и пропорции, и эстетику, и надежность, целесообразность, и т.д., а также может иметь привязку к нормативным документам  стандартам.
Однако, готовая строительная продукция может иметь такой вид, описание которого действующими стандартами не предусмотрено. Несмотря на изложенное, она может полностью удовлетворять потребности заказчика. В этом случае строительную продукцию нельзя будет признать некачественной.
Требования к качеству работ можно условно разделить на три группы.
1.Требование, предусмотренные договором, с указанием технических характеристик материалов со ссылками на показатели качества, например, на СНиП.
2.Требования по качеству к определенным видам работ, когда в договоре условия качества отсутствую полностью или частично. Стороны во внедоговорных рамках определяют допустимость применения тех или иных ГОСТов, СНиПов и т.д.
3.Требования по качеству, которые предусмотрены законами и правовыми актами, за нарушение которых подрядчик несет ответственность не только перед заказчиком, но и перед государственными органами.
Законодатель в свою очередь прямо запрещает даже мелкие отклонения подрядчика от технической документации без согласия заказчика (п.2 статьи 754 ГК РФ), в противном случае обязательство подрядчика считается исполненным ненадлежащим образом.

Качество работ напрямую зависит от качества используемых строительных материалов, за которое несет ответственность поставившая сторона.

Подтверждением некачественного выполнения работ является двусторонний акт сдачи объекта с перечнем замечаний, при оформлении которого следует использовать четкие и однозначные формулировки, что может иметь решающее значение в суде.

10. Гарантийный срок и срок исковой давности по договору строительного подряда.

В силу диспозитивности норм статьи 755 ГК РФ продолжительность гарантийного срока и его исчисление может регулироваться статьями договора. На практике обычно устанавливают данный срок, равный двум годам с даты приемки результата работ.
Срок исковой давности ГК РФ устанавливает императивно. При разработке договора следует учитывать, что общий срок исковой давности в отношении зданий и сооружений – 3 года согласно статье 196 и п.1 статьи 725 ГК РФ.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования (в т.ч. исковые), связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком к подрядчику при условии их обнаружении в пределах 2 лет по п.2 статьи 724 ГК РФ.
Учитывая, что при приемке строительных работ заказчик может не обнаружить скрытые дефекты и что они могут проявиться в процессе эксплуатации объекта, статья 756 ГК РФ дает на их обнаружение 5 лет. Этот срок может быть увеличен по инициативе сторон в договоре.

Следует отметить, что в общем случае исчисления гарантийного срока начинается с даты, когда заказчиком был принят результат работы или должен был быть принят. Однако если заказчик не мог воспользоваться результатом работы подрядчика по причинам, зависящим от подрядчика, то исчисление гарантийного срока начинается с момента, когда результатом работы уже можно было пользоваться (п.2 статьи 471 и п.6 статьи 724 ГК РФ).
В рамках гарантий подрядчик принимает на себя ответственность за дефекты на строительном объекте, за отклонения от технической документации. Гарантия может охватывать как весь объект, так и любую его часть.
Гарантийные условия могут описывать возможные дефекты строительного объекта, вопросы ответственности после истечения гарантийного срока, средства правовой защиты и способы уведомления сторон.

11. Оплата работ и взаиморасчеты по договору строительного подряда.

Оплата работ по договору строительного подряда регулируется императивными статьями 746 и 711 ГК РФ. В договоре стороны могут предусмотреть любые варианты по срокам, форме и порядку оплаты. Оплате подлежат не только работы, выполненные подрядчиком, но и услуги, оказанные заказчиком в целях достижения цели договора строительного подряда (статья 747 ГК РФ).
Услуги, оказанные заказчиком, подлежат оплате только в случае, если об этом есть прямое указание в договоре строительного подряда. Размер стоимости таких услуг обычно устанавливается в размере 2-6% от выполненного подрядчиком объема строительных работ.
Форма расчетов за выполнение работы в ГК РФ императивно не установлена и может быть любой: денежной (наличной и безналичной) или неденежной (зачетами, в том числе налоговыми, векселями, встречными услугами…) и определяется по соглашению сторон.
Под порядком оплаты можно рассматривать авансирование, ежемесячную оплату, оплату по факту окончательного завершения работ и тому подобные условия.

Аванс как понятие законодателем не раскрыто.
По обычаям делового оборота, аванс – сумма, уплаченная вперед в счет денежного обязательства заказчика.
Методические рекомендации по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации №12 дают авансу следующее определение: Аванс – денежная сумма, выдаваемая подрядчику в счет предстоящих платежей по договору между заказчиком и подрядчиком, за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги.

Аванс не носит обеспечительного характера, как это имеет место с задатком. Размер аванса, срок его выплаты, условия платежа и условия зачета согласовываются сторонами в договоре. В договор строительного подряда почти всегда включаются условия об авансировании строительства.
Цену по договору можно уплачивать по частям по завершении определенных этапов строительства или осуществляя промежуточные выплаты за строительные работы, завершенные в указанный договором срок (например, каждый месяц).

Поскольку в ходе строительства платежи обычно осуществляются за уже завершенные строительные работы, сторонам следует четко согласовать процедуры определения завершенности работ.

Договор может включать требования, касающиеся  условий платежа по субподрядам. Порядок оплаты может предусматривать оплату работ, минуя расчетные счета генподрядной организации.